Παρά την πανδημία και τα συνεπακόλουθα της, τη βέβαιη πτώση εισοδημάτων και την αβεβαιότητα για το εγγύς μέλλον, οι τιμές μισθωμάτων παραμένουν υψηλές

Σε chicken game ανάμεσα σε ιδιοκτήτες ακινήτων και υποψήφιων ενοικιαστών εξελίσσεται αυτό το φθινόπωρο η διαδικασία ενοικίασης διαμερίσματος, καθώς παρά την πανδημία και τα συνεπακόλουθα της, τη βέβαιη πτώση εισοδημάτων και την αβεβαιότητα για το εγγύς μέλλον, οι τιμές μισθωμάτων παραμένουν υψηλές για κάθε κατηγορία ακινήτου.

Για την ακρίβεια, τόσο οι κτηματομεσίτες όσο και εξειδικευμένες πλατφόρμες αγγελιών, αναλύοντας τα data, διαπιστώνουν μια κάποια μικρή διόρθωση στα ζητούμενα ενοίκια, η πτώση ωστόσο έρχεται απλώς να ισορροπήσει τις αυξήσεις που καταγράφηκαν το 2020 έναντι του 2019, καθώς η πανδημία και η «ακύρωση» της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών, φρέναρε τη σταθερή άνοδο των μισθωμάτων.

Από την πλατφόρμα της AirBnb στην Αθήνα έχουν αποσυρθεί περισσότερα από 3.000 ακίνητα (έναντι 12.000 προ πανδημίας), οι ιδιοκτήτες των οποίων στράφηκαν σε αναζήτηση συμβατικών μισθώσεων, γεγονός που αύξησε τη διαθεσιμότητα, αλλά δεν οδήγησε σε ουσιαστική πτώση τιμών. Κατά την έρευνα δε της πλατφόρμας Spitogatos, η διαθεσιμότητα στην Αθήνα για μικρά διαμερίσματα (γκαρσονιέρες και δυάρια έως 65 τ.μ.), που τώρα απευθύνονται κυρίως σε φοιτητές και εργένηδες έχει αυξηθεί κατά 80% ενώ στο κέντρο της Θεσσαλονίκης κατά 25%. Αντιθέτως, η εικόνα σε άλλες πόλεις όπου λειτουργούν ανώτατες σχολές είναι αμετάβλητη, και σε κάποιες περιπτώσεις με σαφή αύξηση των ζητούμενων ενοικίων.

Όσον αφορά τη διελκυστίνδα για ακίνητα στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση «αργοπεθαίνει», αλλά οι τιμές δεν πέφτουν, όπως εξηγούν κτηματομεσίτες και παράγοντες της αγοράς real estate, αυτό συμβαίνει καθώς τα πρώην απασχολούμενα για βραχυχρόνια μίσθωση ακίνητα βρίσκονται αφενός σε πιο κεντρικά (και άρα πιο ακριβά σημεία) και αφετέρου έχουν υποστεί στοιχειώδη ανακαίνιση και προσφέρονται επιπλωμένα, με αποτέλεσμα να δικαιολογούν την αξίωση υψηλότερου ενοικίου. Σε ότι αφορά δε τις εταιρίες εκμετάλλευσης ακινήτων ή τους ιδιοκτήτες με οικονομικές αντοχές, κυριαρχεί η αντίληψη πως η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης θα «γυρίσει» το 2021. Ετσι, διατηρούν ανεκμετάλλευτα ακίνητα – πληρώνοντας μάλιστα πάγια, φόρους και έξοδα συντήρησης- ελπίζοντας στην ανάκαμψη του τουρισμού.

Μια άλλη παράμετρος που διατηρεί τις αντιστάσεις των ιδιοκτητών, είναι πως με δεδομένη της εμπειρία της κατά 40% υποχρεωτικής έκπτωσης ενοικίου κατά τη διάρκεια του lockdown, δεν ρισκάρουν να ρίξουν τις απαιτήσεις τους υπό το φόβο μιας νέας καραντίνας…

Η σταθερή παράμετρος ωστόσο που δεν επιτρέπει στις τιμές να υποχωρήσουν είναι η υψηλότερη ζήτηση έναντι της προσφοράς. Τα έστω στοιχειωδώς ανακαινισμένα, με θέρμανση διαμερίσματα σε μεγάλες γειτονιές της πρωτεύουσας είναι λίγα, αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, την ώρα που η ζήτηση διατηρείται υψηλή. Τόσο οι φοιτητές και τα νέα ζευγάρια αλλά και οικογένειες στρέφονται στο ενοίκιο, αφενός λόγω lifestyle και αφετέρου λόγω αδυναμίας πρόσβασης σε δανεισμό για αγορά ακινήτου ή λόγω ανασφάλειας ως προς τη δέσμευση μιας τόσο μεγάλης οικονομικής απόφασης. Έτσι, η αγορά μίσθωσης διατηρεί ένα υψηλό επίπεδο αξίωσης τιμών, που σύμφωνα με μελέτη της Ε.Ε. απορροφά το 40% του εισοδήματος της ελληνικής οικογένειας που μένει σε ενοίκιο. Μάλιστα η χώρα κατατάσσεται στις χαμηλότερες θέσεις, με τη Βουλγαρία και τη Ρουμανία μόνο να βρίσκεται σε χειρότερη θέση.

Στο πλαίσιο αυτό, το πάνω χέρι εξακολουθούν να έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων (στην πλειονότητα τους ιδιώτες), ωστόσο, και οι πιθανοί ενοικιαστές εκπαιδεύονται στη διαπραγμάτευση. Η άνοδος των τιμών τα τελευταία χρόνια ώθησε κατ’αρχάς τους ενοικιαστές στην αναζήτηση σπιτιών εκτός των μεγάλων γειτονιών της Αθήνας, προκειμένου να πετύχουν καλύτερες τιμές.

Από την άλλη, πρακτική των τελευταίων ετών είναι οι φοιτητές εξ επαρχίας να αναζητούν στέγη κατά το Νοέμβριο ή Δεκέμβριο, προκειμένου να αποφύγουν το pick του Σεπτεμβρίου και να πετύχουν κάτι πιο οικονομικό. Η τακτική αυτή υπολογίζεται ότι θα παίξει ρόλο φέτος με την πανδημία, καθώς ήδη στο τελευταίο τρίμηνο καταγράφηκαν κάποιες μειώσεις τιμών, που μπορεί να ενταθούν το επόμενο διάστημα.

Μια άλλη στρατηγική, είναι τα deals μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών πάνω σε ένα μακροπρόθεσμο πλάνο. Σ’αυτό τον άξονα, πολύ ενοικιαστές, προσφέρουν μαζεμένο ποσό ενοικίων (για έξι, δώδεκα ή και περισσότερους μήνες) προκειμένου να λάβουν μια αισθητή έκπτωση. Εκτός από το «ζεστό» χρήμα, συχνά προσφέρουν και είδος. Ανακαινίζουν με δικά τους έξοδα, τα διαμερίσματα με τον όρο να συμβληθούν τόσο με χαμηλότερο ενοίκιο ή να επεκτείνουν το χρόνο του συμβολαίου τους.

Σε κάθε περίπτωση, οι διαπραγματεύσεις είναι πλέον καθεστώς και έχουν πολλών ειδών καταληκτικές συμφωνίες. Ωστόσο, η γενική εικόνα της αγοράς συντηρεί ένα επίπεδο τιμών που δεν συνάδει με το μέσο όρο του εισοδήματος της ελληνικής οικογένειας.

Σε ότι αφορά τις τιμές που «παίζουν» σήμερα στην αγορά, σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos, σε ότι αφορά τα διαθέσιμα μικρά ακίνητα προς μίσθωση στην Αθήνα, τη μεγαλύτερη πτώση συναντάμε στην Καισαριανή (-30%), αλλά η ετήσια μεταβολή των τιμών ενοικίου στην περιοχή παραμένει στο +11%. Στο Νέο Κόσμο το τελευταίο τρίμηνο τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 15% αλλά η ετήσια μεταβολή των ενοικίων είναι κατά 2% πάνω από το επίπεδο του 2019.

Στο Παγκράτι, όπου το ράλι τιμών άρχισε ήδη από το 2017 παρατηρείται η πρώτη ουσιαστική διόρθωση από τα υψηλά επίπεδα του 2019, καθώς τον Αύγουστο του 2020 παρατηρείται πτώση της τάξης του 9%, ενώ από την αρχή του έτους η πτώση αγγίζει το 5%.

Στο Κουκάκι, διατηρείται η οριακή αύξηση κατά 1% σε σχέση με το 2019, ωστόσο το τελευταίο τρίμηνο, όσοι ιδιοκτήτες «γύρισαν» σε συμβατικές μισθώσεις προχωρούν σε μείωση ενοικίου της τάξης του 11%.

Επί του παρόντος, η υψηλότερη μέση τιμή ανά τετραγωνικό καταγράφεται στην περιοχή του Κολωνακίου και του Λυκαβηττού (14,8 ευρώ ανά τ.μ.) και στο Μετς (14,2 ευρώ ανά τ.μ.) ενώ η χαμηλότερη στη Νίκαια (6,6 ευρώ ανά τ.μ.).

Στη Θεσσαλονίκη επίσης παρατηρείται μικρή πτώση τιμών το τελευταίο τρίμηνο, σχεδόν σε όλες τις περιοχές φοιτητικού ενδιαφέροντος, με την Σταυρούπολη να εμφανίζει τη μεγαλύτερη πτώση (-11%), καθώς και τη χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό (6,1 ευρώ).

Στην υπόλοιπη Ελλάδα οι τάσεις ποικίλουν, ωστόσο η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές φοιτητικών κατοικιών σε σχέση με το 2019 παρατηρείται στο Ναύπλιο (22%) και τη Χαλκίδα (15%) και σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο στο Αγρίνιο (23%) και την Τρίπολη (20%). Αξιοσημείωτη πτώση, αντιθέτως, παρουσιάζουν σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο οι τιμές στην Αμαλιάδα, αλλά και τα Χανιά (-13%).

Χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό παρατηρούνται σύμφωνα με το Spitogatos.gr στις Σέρρες (4,6 ευρώ ανά τ.μ.) και το Αίγιο (5,2 ευρώ ανά τ.μ.) και ακολουθούν Σπάρτη (5,3 ευρώ ανά τ.μ.), Ρίο (5,8 ευρώ ανά τ.μ.) και Ξάνθη (5,8 ευρώ ανά τ.μ.). Αντιθέτως, στην Κομοτηνή, οι τιμές ενοικίων για μικρά διαμερίσματα και γκαρσονιέρες συνεχίζει να αυξάνει κατά 7% το τελευταίο τρίμηνο, φθάνοντας στα 6,4 ευρώ ανά τ.μ.

Πηγή: patrastimes.gr